Sommaire 📖
Après dix-huit mois d’accalmie, le poste énergie redevient une ligne budgétaire à arbitrer, pour les bailleurs comme pour les entreprises qui occupent leurs locaux. Renégocier son contrat ne suffira plus. Restent les économies d’exploitation, cœur de l’energy management en bâtiment tertiaire, celles qui ne demandent aucun investissement, produisent leurs effets dès cet hiver, et sur lesquelles nous nous engageons : si elles ne couvrent pas le coût de notre mission, nous ne la facturons pas.
EN BREF
- Le gaz a plus que doublé depuis février, le Brent dépasse 100 $, et les stocks européens abordent l’hiver 15 points sous leur moyenne. Le contrat gaz 2027 a pris 26 % en un mois.
- Sous la conjoncture, un palier structurel a été franchi : fin de l’ARENH, TURPE et accise en hausse. Le socle de la facture 2027 restera au-dessus de celui de 2025, quelle que soit l’issue de la crise.
- Le seul levier qui agit sur la facture de cet hiver est l’optimisation d’exploitation : recalage des régulations, suppression des destructions d’énergie, sans investissement.
- Ce gisement est souvent le plus important sur les immeubles récents et sophistiqués.
- Nous vérifions d’abord que le gisement existe et qu’il justifie la mission. Puis nous nous engageons : si les économies ne couvrent pas nos honoraires, nous ne les facturons pas.
Depuis le printemps 2025, ceux qui portent une facture énergétique, foncières comme entreprises occupantes, avaient pris l’habitude d’une bonne nouvelle par semestre. Les prix refluaient, les budgets énergie tenaient, le sujet redescendait dans la pile. Cette séquence est terminée.
/ Ce que disent les marchés /
Données arrêtées au [24/09/2026].
Le déclencheur est géopolitique. Les flux de pétrole transitant par le détroit d’Ormuz sont tombés à environ 6 millions de barils par jour, soit environ 30 % des niveaux d’avant le conflit. Le résultat est donc mécanique : le baril de Brent s’établit à 103,3 $ à la clôture du 18 septembre 2026, contre un peu plus de 70 $ en début d’année.
Le gaz suit, et c’est lui qui pèsera cet hiver sur les bâtiments tertiaires. Le niveau des stocks européens atteint 70 %, contre 82 % à la même période l’année dernière, pour une moyenne des cinq dernières années de 85 %. Les stocks allemands sont à leur niveau le plus bas depuis quinze ans, avec 53 % de remplissage. La France est mieux placée, mais le marché est interconnecté : une tension outre-Rhin se paie sur la facture française.
Les prix ont déjà réagi. La référence européenne dépasse 73 €/MWh, un niveau plus de deux fois supérieur à celui de fin février 2026. Et pour les entreprises, l’effet est immédiatement contractuel. Ainsi, le contrat Année 2027, référence des offres professionnelles indexées, cote 58,65 €/MWh contre 46,56 €/MWh un mois plus tôt. Le barème d’octobre publié par la CRE affiche une augmentation de 8 % par rapport à septembre.
Côté électricité, le signal est plus discret mais il va dans le même sens. Le tarif réglementé a augmenté de 2,5 % TTC en moyenne au 1er août 2026, mettant fin à dix-huit mois de détente. De même, le Tarif Bleu non résidentiel progresse de près de 3 % HT en moyenne depuis août.
/ Le point que peu d’acteurs ont intégré /
Tout ce qui précède pourrait se dénouer. Un apaisement au Moyen-Orient, un hiver doux et les cours redescendraient.
Sauf que sous la conjoncture, une marche a été franchie et elle ne redescendra pas. L’ARENH (le mécanisme qui donnait aux fournisseurs un accès à l’électricité nucléaire historique à prix régulé (42 €/MWh)) a pris fin le 31 décembre 2025. Les consommateurs sont désormais entièrement exposés aux prix de gros. De plus, le nouveau dispositif, le Versement Nucléaire Universel, vise un prix moyen d’environ 70 €/MWh sur quinze ans, soit bien au-dessus des 42 €/MWh de l’ARENH.
Ajoutez y
- la révision annuelle du TURPE (le tarif d’acheminement, qui rémunère le transport et la distribution sur les réseaux publics d’électricité),
- le relèvement de l’accise (l’ex-TICFE, la taxe de l’État sur l’électricité consommée),
- le rétablissement de l’accise, (l’ex-TICFE, la taxe de l’État sur l’électricité consommée)
Et le socle de votre facture 2027 se situe structurellement au-dessus de celui de 2025.
Les analystes ne parient d’ailleurs plus sur un retour rapide à la normale. Par exemple, HSBC a relevé sa prévision de Brent 2026 de 80 à 90 $ le baril et sa projection 2027 de 65 à 85 $. La banque estime que les marchés ne devraient pas retrouver l’équilibre avant le milieu de l’année 2027.
Autrement dit : ce n’est pas une crise dont on attend la fin. C’est un nouveau niveau.
/ Le levier qui reste : l'énergie que vous ne consommez pas /
/ Ce que l'Energy Management va réellement chercher dans un bâtiment tertiaire /
L’Energy Management d’un bâtiment tertiaire ne consiste pas à produire une nouvelle étude. Sur la plupart des immeubles, des audits existent et une partie des actions est déjà documentée. Notre premier réflexe est donc de repartir de ce qui a été produit, plutôt que de refaire ce qui a été fait.
Mais nous nous y arrêtons rarement. Un audit décrit un bâtiment à un instant donné, souvent à partir des documents disponibles et d’une visite unique. Cependant, il ne dit pas ce que l’installation fait réellement au quotidien, plusieurs années plus tard, après des changements d’occupation, des interventions de maintenance et des reprises de paramétrage successives. C’est là qu’intervient notre expérience de terrain : l’essentiel des actions que nous identifions ne figure dans aucun rapport antérieur. Elles se découvrent en confrontant les courbes de charge aux paramètres réellement appliqués dans la GTB, et en allant voir en local technique ce qui tourne, comment, et à quelles consignes.
Les situations que nous rencontrons sont trop variées pour être réduites à une typologie. Deux familles reviennent néanmoins souvent.
La première relève du réglage d’usage : programmations horaires décalées de la réalité d’occupation, ballons d’eau chaude maintenus en température tout l’été, centrales de traitement d’air qui tournent la nuit et le week-end, éclairages de parking permanents. Ce sont les plus visibles, et pourtant elles représentent rarement le plus gros du gisement.
La seconde est moins immédiate, et c’est souvent là que se trouve l’essentiel : les destructions d’énergie. Le bâtiment consomme pour produire du chaud et du froid qui s’annulent, ou qui sont produits sans être utiles. Quelques exemples parmi les plus courants :
Chevauchement entre chaud et froid.
Température de soufflage inadaptée.
Désynchronisation CTA et unités terminales.
Taux d’air neuf surdimensionné.
Circulateurs et distribution.
Récupération d’énergie inactive.
Cette liste n’a rien d’exhaustif, et c’est précisément le propos. En effet, chaque bâtiment a son histoire, ses arbitrages d’exploitation, ses compromis de confort hérités d’une réclamation ancienne. Autrement dit, les leviers réels ne se déduisent pas d’un catalogue : ils se trouvent sur place.
Pourquoi les immeubles récents dérivent le plus
Contrairement à une intuition répandue, ce gisement n’a rien à voir avec l’âge du bâtiment. Il est même fréquent qu’un immeuble récent, très instrumenté, doté d’une GTB complète et de séquences de régulation sophistiquées, recèle un potentiel d’économies sans investissement supérieur à celui d’un bâtiment des années 1980. La raison est simple : plus une installation compte de boucles de régulation, de points de consigne, de modes de fonctionnement et de séquences imbriquées, plus elle offre d’occasions de dériver, et plus l’écart entre le fonctionnement théorique, celui décrit dans le dossier des ouvrages exécutés, et le fonctionnement réel a de chances de s’être creusé. Un bâtiment simple se dérègle peu parce qu’il a peu de réglages. Au contraire, un bâtiment complexe peut se dérégler sans que rien ne le signale, et sa performance affichée sur le papier masque longtemps ce qu’il consomme réellement.
Ces situations n’apparaissent ni dans une facture, ni dans un tableau de bord de consommation. Elles se détectent en revanche en croisant les courbes de charge avec les paramètres réels de la GTB et ce qu’on observe en local technique. C’est précisément le travail d’un energy manager, et c’est ce qui distingue le suivi de consommation de l’optimisation d’exploitation.
Un cas réel : trois audits, neuf ans, les mêmes défauts
Et ce ne sont pas des hypothèses. Nous avons audité le même immeuble de bureaux parisien en 2016, en 2020 puis en 2025. À chaque campagne, nous avons relevé les mêmes défauts de régulation et de programmation. Neuf ans, trois constats identiques, aucun investissement en jeu. Simplement, personne dont c’était le métier de suivre le sujet entre deux missions ponctuelles.
C’est donc exactement le rôle que remplit l’Energy Management en bâtiment tertiaire : maintenir dans la durée une attention que ni l’exploitant, ni le property manager, ni l’asset manager n’ont le temps de porter seuls.
/ Pourquoi nous vérifions avant de nous engager ? /
Toutes les situations ne s’y prêtent pas, et nous préférons le dire avant de facturer une mission.
Avant de déclencher un accompagnement, nous instruisons la pertinence de la démarche site par site, autour de deux questions simples.
Existe-t-il un gisement mobilisable sans investissement ?
Le critère n’est pas l’âge ni le niveau d’équipement du bâtiment, mais l’antériorité du travail d’optimisation : un actif dont les séquences de régulation ont déjà été reprises récemment, ou qui fait l’objet d’un pilotage d’exploitation suivi, peut n’offrir qu’un potentiel résiduel.
La taille du site et sa facture énergétique justifient-elles le suivi ?
Un immeuble de 1 800 m² dont la facture annuelle avoisine 60 000 € ne supporte pas la même charge de pilotage qu’un actif de 30 000 m².
S’y ajoute une question de faisabilité : la qualité des données de comptage disponibles, la présence d’une gestion technique exploitable, et surtout la capacité réelle à faire aboutir les actions, car nous n’exécutons rien nous-mêmes. Chaque action est mise en œuvre par un exploitant, un mainteneur ou un occupant. Ainsi, un gisement situé en parties privatives, sur un immeuble multilocataire, n’a pas la même probabilité d’aboutir qu’un réglage en local technique.
Cette analyse préalable est par ailleurs courte et peu coûteuse. Elle évite surtout d’engager une mission là où elle ne se paierait pas.
/Energy management tertiaire : une mission qui se rembourse /
Quand l’analyse conclut favorablement, nous nous engageons sur le résultat : les économies générées sur le site doivent couvrir le coût de la mission. À défaut, nous ne facturons pas l’intégralité de nos honoraires. Les modalités sont définies au cas par cas, site par site, après validation contradictoire d’une situation de référence et d’un plan de mesure et vérification conforme au protocole IPMVP.
En revanche, nous ne demandons aucun intéressement en cas de dépassement de l’objectif. Le risque est de notre côté, le gain est du vôtre. Ce choix n’est pas une générosité : c’est ce qui garantit que nos préconisations visent votre facture et non notre rémunération.
Selon que vous êtes propriétaire bailleur, propriétaire-utilisateur ou locataire, l’équation n’est pas la même. Pour une entreprise qui occupe ses locaux, l’économie tombe directement sur son compte de résultat, sans passer par un mécanisme de charges. Pour un bailleur, la logique est patrimoniale autant que budgétaire : charges maîtrisées à la relocation, valeur d’actif, effort de rénovation allégé. Dans les deux cas, la mission part du même constat technique et suit la même méthode.
/ Energy management et décret tertiaire dans tout ça /
Un dernier point, et il compte.
En effet, chaque kWh économisé par l’exploitation est un kWh qui ne sera pas à économiser par l’investissement. Les actions d’energy management menées sur un bâtiment tertiaire dans ce cadre s’imputent directement sur votre trajectoire Éco Énergie Tertiaire, et allègent d’autant l’effort de rénovation à programmer pour 2030.
C’est la particularité de ce type de mission : elle se justifie d’abord par le budget, et elle sert la conformité par surcroît. Vous ne dépensez pas pour respecter une échéance. Vous réduisez une charge, et vous avancez sur le décret en même temps.