Décarbonation de l’immobilier : un outil pour répondre aux objectifs de l’Accord de Paris sur le Climat ?

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Le projet Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) a construit un outil scientifique pour évaluer des trajectoires de décarbonation cohérentes avec les objectifs de l’accord de Paris sur le Climat.

CRREM

Le CRREM apporte une nouvelle dimension au secteur de l’immobilier, notamment pour les investisseurs, les gestionnaires d’actifs et les Fund Managers grâce aux multifonctions de l’outil qui :

  • Permet de définir des objectifs carbones basés selon une méthode scientifique et alignés sur la trajectoire donnée par les accords de Paris en 2015 (-2°C ou -1,5°C). Chaque typologie d’actif immobilier dispose de sa propre trajectoire ;
  • Analyse selon plusieurs échelles : celle du bâtiment, celle du portefeuille d’actifs sur une temporalité 2018-2050
  • Calcule des coûts de réduction et propose un calendrier des travaux permettant de réduire l’empreinte carbone.
  • Identifie les actifs en obsolescence environnementale.
  • Aide à répondre à d’autres reporting, notamment le TCFD (Task Force on Climate-related Financial Disclosures) et la taxonomie de l’UE sur la finance durable.

Cet outil sous format Excel est disponible gratuitement (https://www.crrem.eu/tool/) et est facile d’utilisation 

Les Principes du CRREM

La Trajectoire de décarbonation

Le CRREM a une fonctionnalité très simple : produire, sans que l’utilisateur ne renseigne de données, un graphique et un tableau de valeur de la trajectoire 2018 – 2050 de décarbonation (-1.5°C ou -2°C) pour un pays et pour une typologie de bâtiment. Les valeurs sont données en intensité carbone (kgCO2e/m²/an).

Exemple de trajectoire carbone 2°C (Pays : France ; Typologie : Bureau)

L’utilisateur a la possibilité d’étudier ses trajectoires pour tous les pays de l’Union Européenne et pour une multitude de typologies : bureau, commerce, entrepôt, logistique, distribution, entrepôt, hôtel, hôpital, résidentiel, loisir, data center.

Comment les objectifs ont-ils été calculés ?

Pour produire les trajectoires de décarbonation, le CRREM utilise un processus de réduction d’échelle comportant 3 étapes :

Les trois étapes de la définition des trajectoires type de décarbonation

  1. Du « budget carbone » global au budget de l’Union européenne (UE) : Le CRREM utilise les données de l’Agence internationale de l’énergie (AIE) et applique des modèles climatiques reconnus (par exemple, Rockström et al., 2017) pour calculer les efforts de décarbonation requis par l’ensemble des pays membres l’Union Européenne.
  2. Du budget de l’UE au budget cible du secteur immobilier de l’UE et à l’échelle de chaque pays : Le CRREM utilise des données provenant de diverses bases de données de l’UE et se base sur l’Approche de Décarbonation Sectorielle (SDA), une méthodologie reconnue par l’initiative Science Based Targets (SBTi).
  3. Du secteur et du pays au budget cible par typologie : Le CRREM estime des trajectoires cibles par pays et par typologie (voir fig.). Ce processus de réduction d’échelle tient compte du nombre de bâtiment par secteur, de la croissance attendue et de l’intensité actuelle des émissions de carbone de chaque pays et typologie.

Comment analyser cette trajectoire de décarbonation par pays et par typologie ?

Le principe est toujours le même : comment est située la trajectoire courante du bâtiment étudié par rapport à la trajectoire de décarbonation de référence ? En dessous ou au-dessus ?

Si la trajectoire étudiée est au-dessus de la trajectoire de référence, cela équivaut à dire que l’actif est en obsolescence environnementale mais aussi économique. En effet, cet actif serait de plus en plus exposé au risque d’obsolescence économique en raison du changement climatique parce qu’il ne répondrait pas aux futures normes d’efficacité réglementaire ou aux attentes du marché. Il deviendrait moins commercialisable et nécessiterait des mesures de rénovation coûteuses.

Exemple d’un positionnement d’un bâtiment de bureau en France par rapport à la trajectoire de décarbonation de référence

Exemple d’un positionnement d’un bâtiment de bureau en France par rapport à la trajectoire de décarbonation de référence

Comment anticiper l’obsolescence environnementale, et donc économique, d’un actif immobilier ?

Une fois que le point de départ du bâtiment a été défini, le second objectif est de modéliser dans le temps cette trajectoire pour éviter que l’actif ne se retrouve en obsolescence environnementale. Ainsi en projetant le point de départ par rapport à la courbe CRREM, nous pouvons anticiper ceci de la façon suivante :

Exemple d’un bâtiment qui rentre en obsolescence en 2029 par rapport à la CRREM 1,5°C

Ainsi, la projection des émissions de carbone met en exergue une obsolescence du bâtiment à partir de 2029. Fort de notre expertise acquise depuis 2008 sur plus de 25 Millions de m² de surfaces d’immeubles, notre travail résulte dans la quantification des économies énergétiques et d’émissions évitées liées à chaque action ou de scénarii de travaux.

Une fois que cette liste d’actions énergétiques et environnementales est définie sur chaque actif, nous pouvons phaser les travaux sur chaque immeuble en exploitation. Outre l’aspect environnemental, plusieurs éléments nous permettent de phaser ces travaux :

  • La fin de vie des équipements
  • La mise à disposition d’un lot suite au départ d’un utilisateur
  • Une stratégie de revalorisation globale d’un actif
  • La stratégie d’un Asset-Manager ou Investisseur ou d’un gestionnaire de Patrimoine

Ainsi, en reprenant notre exemple précédent, nous avons cherché à modéliser puis phaser les travaux tel que :

  • Phase 1 : Pour commencer, nous avons réalisé d’importantes économies en renforçant l’isolation du bâtiment. Les chaudières étant installées en 2010, leur durée de vie ne justifiait pas une dépose prématurée.
  • Phase 2 : Après une période d’amortissement de ces travaux importants, qui ont permis par ailleurs de repousser l’obsolescence du bâtiment, nous n’avions plus le choix que de changer de source de chauffage pour passer du gaz au réseau urbain local.
  • Phase 3 : Enfin, les groupes froids ont été remplacés afin de réduire à zéro les fuites de fluide frigorigène sur Site.

 

Ce qui nous donne l’exemple graphique suivant :

Fig. 4 Exemple d’un bâtiment avec une trajectoire carbone anticipée

Exemple d’un bâtiment avec une trajectoire carbone anticipée

De ce fait, notre expertise permet à l’Asset Manager de chiffrer financièrement, énergétiquement et environnementalement ces actions, pour l’aider dans l’élaboration de sa stratégie à court, moyen et long terme.

Comment anticiper l’obsolescence environnementale d’un patrimoine immobilier ?

A l’échelle d’un patrimoine, nous compilons les données de l’ensemble des bâtiments du périmètre pour ensuite vulgariser par année l’atteinte de l’objectif CRREM.

Ces informations permettent de comparer deux patrimoines immobiliers selon plusieurs échelles :

  • Choix de la cible Climatique : 1,5°C / 2°C
  • Choix de l’échelle : En nombre de bâtiment / m² / Valeur financière

La partie verte représente les actifs respectant la cible climatique, sur l’exemple ci-dessus nous pouvons en déduire que :

  • Le Patrimoine 1 n’est pas maitrisé avec de plus en plus d’actifs en obsolescence climatique ;
  • Le Patrimoine 2 est maitrisé selon la stratégie de rénovation définie avec de plus en plus d’actifs respectant le CRREM.

De cette façon, une stratégie croisée Top down et Bottom up pourra se mettre en place entre l’Investisseur et l’Asset Manager afin de revoir la copie environnementale de certains actifs.

Notre expertise vue par nos Clients : Allianz Real Estate

Allianz Real Estate, membre du UN-Convened Net-Zero Asset Owner Alliance, vise une neutralité carbone à 2050. Sinteo nous accompagne depuis plus de  5 ans dans la mise en œuvre de cette stratégie sur les aspects environnementaux avec nos locataires. En organisant notamment des Comités environnementaux avec ces derniers, Sinteo facilite l’échange sur les consommations énergétiques et des actions environnementales. Il y a 3 ans, nous avons franchi un cap supplémentaire en adoptant une approche bâtiment dans l’optique du futur Décret Tertiaire de l’époque. Enfin cette année nous complétons nos actions dans le cadre d’une stratégie environnementale sur le long terme et pour l’ensemble de nos actifs immobiliers afin, notamment, d’anticiper l’obsolescence climatique de nos bâtiments. En effet, les décisions travaux prises aujourd’hui auront un impact pendant des décennies, il était important que nous soyons tous sensibilisés sur ces sujets majeurs. Par ailleurs, notre patrimoine de bâtiments « Prime » comprend des bâtiments Haussmanniens au passé riche mais pas toujours adaptés à une stratégie bas carbone. Nous avons donc défini un bouquet d’actions énergétiques pour chaque actif en fonction de sa spécificité, pilotées par l’Asset Manager et qui nous permet via une représentation graphique de suivre en direct l’impact de nos décisions. Enfin, nous pouvons aussi échanger avec nos Investisseurs sur l’état actuel de leur patrimoine et projeter ensemble  l’obsolescence climatique de celui-ci.

Grigor Hadjiev et Sonia Benameur