Le CRREM apporte une nouvelle dimension au secteur de l’immobilier, notamment pour les investisseurs, les gestionnaires d’actifs et les Fund Managers grâce aux multifonctions de l’outil qui :
Cet outil sous format Excel est disponible gratuitement (https://www.crrem.eu/tool/) et est facile d’utilisation
Le CRREM a une fonctionnalité très simple : produire, sans que l’utilisateur ne renseigne de données, un graphique et un tableau de valeur de la trajectoire 2018 – 2050 de décarbonation (-1.5°C ou -2°C) pour un pays et pour une typologie de bâtiment. Les valeurs sont données en intensité carbone (kgCO2e/m²/an).
Exemple de trajectoire carbone 2°C (Pays : France ; Typologie : Bureau)
L’utilisateur a la possibilité d’étudier ses trajectoires pour tous les pays de l’Union Européenne et pour une multitude de typologies : bureau, commerce, entrepôt, logistique, distribution, entrepôt, hôtel, hôpital, résidentiel, loisir, data center.
Pour produire les trajectoires de décarbonation, le CRREM utilise un processus de réduction d’échelle comportant 3 étapes :
Le principe est toujours le même : comment est située la trajectoire courante du bâtiment étudié par rapport à la trajectoire de décarbonation de référence ? En dessous ou au-dessus ?
Si la trajectoire étudiée est au-dessus de la trajectoire de référence, cela équivaut à dire que l’actif est en obsolescence environnementale mais aussi économique. En effet, cet actif serait de plus en plus exposé au risque d’obsolescence économique en raison du changement climatique parce qu’il ne répondrait pas aux futures normes d’efficacité réglementaire ou aux attentes du marché. Il deviendrait moins commercialisable et nécessiterait des mesures de rénovation coûteuses.
Exemple d’un positionnement d’un bâtiment de bureau en France par rapport à la trajectoire de décarbonation de référence
Exemple d’un bâtiment qui rentre en obsolescence en 2029 par rapport à la CRREM 1,5°C
Ainsi, la projection des émissions de carbone met en exergue une obsolescence du bâtiment à partir de 2029. Fort de notre expertise acquise depuis 2008 sur plus de 25 Millions de m² de surfaces d’immeubles, notre travail résulte dans la quantification des économies énergétiques et d’émissions évitées liées à chaque action ou de scénarii de travaux.
Une fois que cette liste d’actions énergétiques et environnementales est définie sur chaque actif, nous pouvons phaser les travaux sur chaque immeuble en exploitation. Outre l’aspect environnemental, plusieurs éléments nous permettent de phaser ces travaux :
Ainsi, en reprenant notre exemple précédent, nous avons cherché à modéliser puis phaser les travaux tel que :
Ce qui nous donne l’exemple graphique suivant :
Exemple d’un bâtiment avec une trajectoire carbone anticipée
De ce fait, notre expertise permet à l’Asset Manager de chiffrer financièrement, énergétiquement et environnementalement ces actions, pour l’aider dans l’élaboration de sa stratégie à court, moyen et long terme.
A l’échelle d’un patrimoine, nous compilons les données de l’ensemble des bâtiments du périmètre pour ensuite vulgariser par année l’atteinte de l’objectif CRREM.
Ces informations permettent de comparer deux patrimoines immobiliers selon plusieurs échelles :
La partie verte représente les actifs respectant la cible climatique, sur l’exemple ci-dessus nous pouvons en déduire que :
De cette façon, une stratégie croisée Top down et Bottom up pourra se mettre en place entre l’Investisseur et l’Asset Manager afin de revoir la copie environnementale de certains actifs.
Allianz Real Estate, membre du UN-Convened Net-Zero Asset Owner Alliance, vise une neutralité carbone à 2050. Sinteo nous accompagne depuis plus de 5 ans dans la mise en œuvre de cette stratégie sur les aspects environnementaux avec nos locataires. En organisant notamment des Comités environnementaux avec ces derniers, Sinteo facilite l’échange sur les consommations énergétiques et des actions environnementales. Il y a 3 ans, nous avons franchi un cap supplémentaire en adoptant une approche bâtiment dans l’optique du futur Décret Tertiaire de l’époque. Enfin cette année nous complétons nos actions dans le cadre d’une stratégie environnementale sur le long terme et pour l’ensemble de nos actifs immobiliers afin, notamment, d’anticiper l’obsolescence climatique de nos bâtiments. En effet, les décisions travaux prises aujourd’hui auront un impact pendant des décennies, il était important que nous soyons tous sensibilisés sur ces sujets majeurs. Par ailleurs, notre patrimoine de bâtiments « Prime » comprend des bâtiments Haussmanniens au passé riche mais pas toujours adaptés à une stratégie bas carbone. Nous avons donc défini un bouquet d’actions énergétiques pour chaque actif en fonction de sa spécificité, pilotées par l’Asset Manager et qui nous permet via une représentation graphique de suivre en direct l’impact de nos décisions. Enfin, nous pouvons aussi échanger avec nos Investisseurs sur l’état actuel de leur patrimoine et projeter ensemble l’obsolescence climatique de celui-ci.
Grigor Hadjiev et Sonia Benameur