Au 30/09/2021, les bâtiments tertiaires de plus de 1 000m² de surface de plancher auront dû satisfaire la première échéance du Dispositif Eco Energie Tertiaire (DEET – Ex Décret Tertiaire) à savoir leur initialisation sur la plateforme gouvernementale OPERAT. Exit la sélection de la période de référence, repoussée à septembre 2022 au plus tard. La première échéance comprend alors :
Bien que connue depuis un certain temps, depuis la publication du décret, cette première échéance effraie, pour les raisons suivantes :
Ajoutée au contexte 2020 et 2021 très particulier pouvant risquer de tendre notamment les relations bailleurs preneurs, la première déclaration de septembre 2021 s’annonce sportive !
Le texte à proprement parlé est une obligation de résultat. Il laisse finalement la porte grande ouverte à la méthode employée tant qu’à l’horizon 2030 (puis 2040 et 2050) l’objectif est atteint, de manière fiable et vérifiable.
Pour cela, le législateur fournit l’outil de pilotage de la performance réglementaire OPERAT (Administré par l’ADEME et dont l’ensemble des fonctionnalités n’est pas encore disponible), répertoriant notamment pour chacun des bâtiments :
L’échéance 2021 portant sur le reporting de l’année 2020, elle impose au préalable :
Afin de répondre à cette première déclaration, il convient alors de respecter les étapes suivantes :
Les 2 premières étapes « individuelles »
L’étape de clarification des responsabilités :
Une fois l’ensemble des éléments et leurs origines clarifiés, il convient de réaliser une cartographie des données, l’objectif est de réaliser une collecte des données énergétiques aussi complète que possible afin de :
A tire d’exemple, pour un patrimoine de 30 Sites dont l’extrait du mapping des informations est donné ci-après, l’étape de collecte des informations a été réalisé comme suit :
Les phases de relances et de sensibilisation des locataires est une étape conjointe avec les PM.
L’échange avec chacune des parties permet de valider ou non l’automatisation de la collecte et de collecter les éléments nécessaires et suffisants au reporting 2020.
S’il y avait un préalable à retenir du texte, c’est l’entente à avoir entre preneur et bailleur dans l’administration et le suivi de la démarche décret tertiaire. Volontairement, le législateur implique les 2 parties dans la démarche, selon leur lien contractuel, afin de disposer d’un maximum de ressources pour atteindre les objectifs.
La révision des baux et l’intégration d’éléments clés nécessaires à la compréhension et aux enjeux du décret tertiaire qui pèsent sur l’actif en question devient donc une priorité pour lever les freins contractuels ralentissant la mise en place d’une démarche cohérente et fiable.
A terme, il conviendra de préciser au bail :
Ces éléments clés permettront de juger de la performance et donc de l’attractivité de l’actif, les risques éventuels pour les parties, etc…
Finalement, impliquer le preneur à bail et l’ensemble des parties prenantes à la démarche, c’est appliquer les principes de l’annexe environnementale au bail, obligatoire pour tous les baux commerciaux > 2000 m².
Principal moment d’échange, le comité vert annuel (ou comité de suivi) dans le cadre du suivi des annexes environnementales est un outil puissant et très utile lorsqu’il s’applique aux différentes étapes d’une démarche décret tertiaire :
La vie des actifs immobiliers est rythmée entre les phases d’occupation et de vacances.
Ces dernières, si elles sont bien anticipées et conformes à la stratégie immobilière, sont souvent l’occasion de travailler de manière plus profonde sur l’actif pour en améliorer l’attractivité. Etant donné les enjeux énergétiques du décret, il conviendra donc de travailler en amont les scénarii de rénovation envisagés afin d’y apporter une « conformité décret tertiaire » sécurisante pour le bailleur et attractive pour les potentiels futurs preneurs.
De nombreux outils sont alors déployables pour ficeler au mieux le scénario et fournir des éléments d’attractivité clé :
Ces éléments visent tous à répondre au besoin de performance attestée, qu’elle soit énergétique ou financière et à rapprocher autant que possible la performance énergétique « réglementaire » (historiquement évaluée via les études RT notamment) à la performance énergétique réelle.
Finalement, pour contrer un taux de renouvellement du parc immobilier trop faible pour répondre à l’urgence climatique, le texte répond aux besoins de faire tendre la performance du parc existant vers la performance du patrimoine neuf, bientôt construit sous RE 2020 ; qui plus est en travaillant sur de la performance attestée et réelle et non plus uniquement intrinsèque et réglementaire.
Si la première échéance cristallise aujourd’hui l’attention notamment vis-à-vis de la disponibilité de l’outil gouvernemental OPERAT, elle a le mérite de structurer les reportings énergétiques des différents acteurs afin de leur donner les clés pour piloter la démarche. Pour faire de cette contrainte réglementaire un levier de performance, il conviendra d’identifier l’ensemble des démarches connexes profitant de ces données fiabilisées.
Les reportings extra financier, les démarches de certifications des bâtiments, les campagnes d’audits énergétiques réglementaires, les évaluations d’impact climatique des activités immobilières sont autant de sujets dont la consommation énergétique (et fluide) est une donnée d’entrée indispensable dont l’origine et la fiabilité sont essentielles pour s’assurer d’analyses et de résultats probants à l’avenir.